Agevolazioni prima casa

Due anni per rivendere l’abitazione principale sia ai fini dell’imposta di registro che del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Reggio Emilia, 4/08/2025

circolare 54|2025

La legge di bilancio 2025 (Legge n. 207/2024) ha aumentato da un anno a due il termine entro il quale è possibile cedere l’abitazione acquistata con i benefici prima casa dopo averne acquistata un’altra con gli stessi benefici, per evitare di perdere l’aliquota agevolata sul nuovo acquisto.

Con la risposta ad interpello n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle entrate estende il nuovo limite di due anni anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

1.       Quando è possibile ottenere l’agevolazione prima casa.

In linea generale, l’agevolazione prima casa consiste nella possibilità di ottenere l’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro o del 4% ai fini IVA (oltre alle imposte ipocatastali in misura fissa) al momento dell’acquisto di un’abitazione non di lusso (quindi di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9) da adibire ad abitazione principale.

In base all’art. 1, nota II-bis, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (DPR. n. 131/86), le condizioni per ottenere l’agevolazione prima casa sono le seguenti:

a)     l'immobile da acquistare deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa dall'acquirente nell’atto di acquisto;

b)     l’acquirente deve dichiarare nell'atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l'immobile da acquistare;

c)     nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

In base al successivo comma 4-bis in vigore fino al 31 dicembre 2024, la condizione di cui alla lettera c) può essere soddisfatta anche da parte di chi sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che tale immobile sia ceduto entro un anno dal nuovo acquisto.

2.       La novità della Legge di bilancio 2025.

L’art. 1, comma 116, della Legge di bilancio 2025 ha modificato il comma 4-bis citato, sostituendo le parole “entro un anno” con le parole “entro due anni”.

In questo modo, a decorrere al 2025 chi acquista un’abitazione con i benefici prima casa senza aver prima ceduto l’abitazione già acquistata con questi benefici, ha due anni di tempo e non più un solo anno per alienare la vecchia abitazione principale ed evitare la riliquidazione dell’imposta.

Considerando che, in caso di acquisto soggetto ad IVA, l’aliquota agevolata del 4% è applicabile in base al numero 21 della Tabella, parte seconda, allegata al DPR. n. 633/72 che a sua volta richiama le condizioni previste dalla nota II-bis della Tariffa, parte prima allegata al DPR. n. 131/86, l’estensione del periodo temporale di vendita della ex prima casa dovrebbe essere applicabile anche nel caso in cui il nuovo acquisto sia soggetto ad IVA.

3.       Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

L’art. 7, comma 1, della Legge n. 448/98 prevede che coloro che acquistano entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni prima casa un’altra casa di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’Imposta di Registro, hanno diritto ad un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA pagata al momento del primo acquisto agevolato.

L’ammontare del credito d’imposta non può superare l’imposta di registro o l’IVA pagata in occasione del nuovo acquisto.

Come chiarito da ultimo con la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 15/E del 19 giugno 2023 (pag. 87), è possibile beneficiare del credito d’imposta anche nel caso in cui si proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni.

4.   Termine di due anni anche per il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Con la risposta ad interpello n. 197 del 30 luglio 2025, l’Agenzia delle entrate afferma che il nuovo termine di due anni riguarda entrambe le agevolazioni e quindi può operare anche con riguardo al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

Pertanto, nel caso in cui il riacquisto della nuova prima casa avvenga prima della vendita dell’abitazione già acquistata in precedenza fruendo dei benefici, sia possibile ottenere anche il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sempre a condizione che la vendita sia effettuata entro il nuovo maggior termine di due anni dal nuovo acquisto.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI

Circolare 54_2025_Rivendita prima casa entro due anni.pdf

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