Rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni – Scadenza 30 novembre 2025.

Circolare 71|2025

Reggio Emilia, 3/11/2025

La Legge di bilancio per il 2025 ha portato a regime la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di terreni e partecipazioni ogni anno.

A partire dal 2025, è possibile rivalutare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno al di fuori dell’attività d’impresa, affrancando le plusvalenze da cessione di tali beni attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva pari al 18%.

Quest’anno, il termine per eseguire la rivalutazione di partecipazioni e terreni posseduti al 1° gennaio 2025 è fissato nel prossimo 30 novembre.

1.   Beni rivalutabili.

È ora possibile affrancare in tutto o in parte le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni (edificabili e con destinazione agricola) e partecipazioni (qualificate o meno) posseduti da parte di persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.

Con particolare riguardo alle partecipazioni, è possibile rideterminare il valore di partecipazioni negoziate o non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Condizione per accedere all’agevolazione è che i terreni e le partecipazioni siano posseduti alla data del 1° gennaio 2025.

L’agevolazione consiste nella possibilità di determinare le plus/minusvalenze previste in caso di cessione di terreni e partecipazioni assumendo non già il costo o valore di acquisto, bensì il valore alla data del 1° gennaio di ciascun anno calcolato:

-    per i terreni, sulla base di una perizia di stima, redatta da parte di un ingegnere, un architetto, un geometra, un dottore agronomo, un agrotecnico, un perito agrario o un perito industriale edile;

-    per le partecipazioni:

·     quotate, in ragione del valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente;

·     non quotate, sulla base del valore al 1° gennaio della frazione di patrimonio netto della società, associazione o ente interessato, determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un commercialista, un ragioniere o un revisore legale. 

2.   Calcolo di convenienza.

L’aliquota di affrancamento è fissata al 18%. Tale aliquota impone di valutare attentamente la convenienza all’effettuare la rivalutazione, poiché mentre l’imposta sostitutiva viene calcolata in generale sull’intero valore di perizia (ad eccezione, come visto, del caso delle partecipazioni quotate), la tassazione ordinaria (26% nel caso di cessione di partecipazioni) viene calcolata solo sulla plusvalenza.

Quindi, nel caso di vendita di partecipazioni, la scelta se applicare l’imposta sostitutiva del 18% sull’intero valore affrancato o l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza deve essere definita sulla base della seguente formula:

18% X (valore normale o di perizia) < 26% X plusvalenza.

Nella sostanza, la rivalutazione è conveniente quando la plusvalenza presunta supera il 69,2308% del valore normale o di perizia. 

3.      Adempimenti.

La rivalutazione si perfeziona a condizione che, entro la data del 30 novembre 2025:

-    un professionista abilitato rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;

-    il contribuente interessato versi l’imposta sostitutiva dovuta del 18% per l’intero ammontare, ovvero la prima rata, in caso di rateizzazione.

È infatti possibile eseguire il versamento dell’imposta in tre rate annuali di pari importo che scadono, rispettivamente, il 30 novembre 2025, il 30 novembre 2026 ed il 30 novembre 2027; in caso di rateazione, le rate devono essere maggiorate degli interessi del 3% annuo a partire dal 30 novembre 2025.

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere eseguito con il codice tributo:

-    8055, in caso di rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni non quotate;

-    8056, in caso di rideterminazione dei valori di acquisto di terreni edificabili e con destinazione agricola;

-    8057, in caso di rideterminazione dei valori di acquisto di partecipazioni quotate.

Gli interessi vanno versati contestualmente alle rate cui si riferiscono.

In sede di compilazione del modello F24, nel campo “Anno di riferimento” deve essere indicato l’anno di possesso dei beni per i quali si opera la rivalutazione, nella forma “AAAA”, quindi “2025”. In caso di pagamento rateale, occorre indicare “2025” sia per la prima rata che per le successive.

4.      Rivalutazioni precedenti.

Nel caso in cui il contribuente abbia già beneficiato dell’agevolazione e intenda avvalersi di un’ulteriore rivalutazione delle partecipazioni o dei terreni posseduti:

-    non è tenuto al versamento delle rate ancora pendenti della precedente rivalutazione;

-    può scomputare l’imposta sostitutiva già versata dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione.

Qualora vi fosse stato un versamento rateale della precedente imposta sostitutiva, devono essere sterilizzati gli interessi dovuti sulle rate successive alla prima.

In caso di nuova rideterminazione dei valori che definisca un valore inferiore a quello derivante dalla rivalutazione di una partecipazione effettuata in precedenza, l’eccedenza di imposta sostitutiva precedentemente versata che non è stato possibile scomputare dalla “nuova” imposta sostitutiva per incapienza non può essere chiesta a rimborso.

Ad ogni modo, in caso di rideterminazione del costo fiscale di partecipazioni (quotate o non quotate), l’assunzione del valore di perizia in luogo del costo o valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi.

Pertanto, in caso di cessione di partecipazioni rivalutate, in cui il valore di perizia sia superiore al prezzo di cessione, la minusvalenza che ne consegue non può assumere rilevanza fiscale per il contribuente.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI