Plusvalenze su cessioni di immobili da parte di persone fisiche – Quando assoggettarle a tassazione.
Reggio Emilia, 14/09/2026
Circolare 57|2026
Le cessioni di immobili da parte di persone fisiche non titolari di partita IVA possono dare luogo a plusvalenze tassabili come redditi diversi. Vediamo a quali condizioni.
La normativa di riferimento.
In linea di principio, in base all’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, la cessione di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni da parte di una persona fisica al di fuori di un’attività di impresa o di lavoro autonomo dà luogo ad una plusvalenza tassabile.
Fanno eccezione a tale principio i casi in cui l’immobile:
- sia stato acquisito per successione
- o sia stato adibito per la maggior parte del periodo di possesso ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
In caso di cessione di fabbricati, allo scopo di chiarire cosa si intenda per “abitazione principale”, occorre fare riferimento all’art. 10, comma 3-bis del TUIR, il quale considera tale l’abitazione “nella quale una “persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”.
Correlativamente, sono considerati “familiari” quelli definiti come tali dall’art. 5 del TUIR e quindi il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Sono da ricordare regole particolari di tassazione per:
- le plusvalenze derivanti dalle cessioni di terreni edificabili, sempre assoggettabili a tassazione, indipendentemente dall’anzianità di possesso;
- le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili su cui siano stati eseguiti interventi agevolati ai fini superbonus conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione. Anche queste plusvalenze sono imponibili, tranne nel caso di immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione
Il calcolo della plusvalenza.
Nel caso in cui sia soggetta a tassazione, la plusvalenza deve essere determinata sulla base della differenza fra corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene.
Per gli immobili plusvalenti acquisiti per donazione, compresi quelli da assoggettare a tassazione a seguito di un intervento detraibile ai fini superbonus, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta sulle donazioni e di ogni altro costo successivo inerente.
Plusvalenze in caso di cessione di pertinenze.
L’ art. 10, comma 3-bis del TUIR qualifica come “pertinenze” “le cose immobili di cui all’art. 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche”.
Con la risposta ad interpello n. 83 del 22 novembre 2018, relativa al caso della vendita di un immobile considerato abitazione principale e delle relative pertinenze, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che la sussistenza del vincolo pertinenziale permette di attribuire alla pertinenza la stessa natura del bene principale.
Pertanto, in linea generale la cessione di una pertinenza unitamente all’abitazione principale entro cinque anni dall’acquisto non genera plusvalenza imponibile, a condizione che per la maggior parte del periodo intercorso fra l’acquisto o la costruzione e la cessione, l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Nel caso in cui, invece, la pertinenza venga ceduta separatamente dall’abitazione principale, tale immobile non può essere assimilato all’abitazione principale e quindi ove la sua cessione venga effettuata prima del compimento del quinquennio, la relativa plusvalenza costituisce reddito diverso da assoggettare a tassazione.
Le modalità di tassazione.
Le plusvalenze immobiliari in commento (ad eccezione di quelle relative alla cessione di terreni edificabili) possono essere assoggettate a tassazione in misura ordinaria, in sede di dichiarazione dei redditi, oppure può essere chiesta l’applicazione un’imposta sostitutiva pari al 26% al notaio, al momento del rogito.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI
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