Cessioni, assegnazioni e trasformazioni agevolate entro il 30 settembre 2026.
Reggio Emilia, 7/09/2026
Circolare 59|2026
Entro il prossimo 30 settembre, è possibile accedere alle seguenti agevolazioni:
- assegnazione e cessione agevolata ai soci di beni immobili e di beni mobili registrati non strumentali;
- trasformazione in società semplice di società commerciali, di persone o di capitali che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di tali beni.
1. Soggetti ammessi.
Possono accedere all’assegnazione o alla cessione agevolata, oltre che alla trasformazione in società semplice, i seguenti soggetti:
- società in nome collettivo;
- società in accomandita semplice;
- società a responsabilità limitata;
- società per azioni e in accomandita per azioni
a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025 o che vi siano stati iscritti entro il 30 gennaio 2026 in forza di un atto di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2025.
2. Beni oggetto di assegnazione o cessione agevolata.
I beni che possono formare oggetto dell’assegnazione o della cessione agevolata sono i seguenti:
- beni immobili, tranne quelli strumentali per destinazione, cioè diversi da quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte della società;
- beni mobili iscritti in pubblici registri (quali ad esempio le autovetture) non utilizzati come strumentali per l’attività propria dell’impresa.
Più in particolare, possono accedere alle agevolazioni i seguenti immobili:
- strumentali per natura (ad esempio i capannoni industriali), a condizione che siano concessi in locazione, comodato, o, comunque, non siano utilizzati direttamente da parte dell’impresa;
- quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa (immobili “merce”);
- quelli che concorrono a formare il reddito d’impresa secondo le disposizioni di cui all’art. 90 del TUIR (immobili “patrimonio”, quindi ad esempio gli immobili di carattere abitativo detenuti da parte di una società di produzione di beni).
Sono, invece, esclusi dall’agevolazione i beni immobili che, pur essendo qualificabili come strumentali per natura sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del loro possessore (quali, ad esempio, i capannoni industriali utilizzati da parte di una società di produzione di beni).
3. L’agevolazione.
In caso di assegnazione o di cessione agevolata, il beneficio consiste nella possibilità di applicare:
- un’imposta sostitutiva dell’8% (o del 10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi di imposta 2023-2025) sulle plusvalenze realizzate sui beni assegnati o ceduti ai soci;
- un’imposta sostitutiva del 13% sulle riserve in sospensione di imposta annullate a seguito delle operazioni agevolate.
Esattamente come previsto nelle precedenti edizioni dell’agevolazione, la base imponibile dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze relative agli immobili può essere determinata considerando, anziché il loro valore normale, il loro valore catastale calcolato sulla base dei moltiplicatori catastali utilizzati ai fini dell’imposta di registro.
In linea di principio, le assegnazioni o le cessioni agevolate rilevano ai fini IVA a condizione che per i beni che intende agevolare la società proprietaria abbia detratto, integralmente o parzialmente, l’IVA addebitata al momento dell’acquisto.
Al contrario, sono considerate fuori campo IVA le assegnazioni di beni per i quali non sia stato possibile detrarre l’IVA all’atto dell’acquisto.
Inoltre, nel caso di assegnazioni o di cessioni agevolate assoggettate ad imposta di registro, le aliquote applicabili sono ridotte a metà e le imposte ipotecarie e catastali si applicano in misura fissa.
4. La trasformazione agevolata.
Gli stessi benefici previsti per l’assegnazione agevolata possono essere applicati alla trasformazione agevolata, che consiste nella possibilità, per le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni immobili o di beni mobili registrati, di trasformarsi in società semplice.
Accedendo all’agevolazione, la società che si trasforma può limitare la tassazione sulle plusvalenze che si producono per effetto della fuoriuscita dal reddito di impresa dei suoi beni.
Esattamente come previsto per l’assegnazione agevolata, la trasformazione agevolata consiste nella possibilità di:
- applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP dell’8% (o del 10,5%) sulle plusvalenze derivanti dalla destinazione a finalità estranee all’attività di impresa relative a beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione ed a beni mobili registrati non utilizzati per finalità strumentali all’attività d’impresa;
- ai fini del calcolo della plusvalenza, considerare, anziché il valore normale degli immobili, un importo pari alla rendita catastale moltiplicata per i coefficienti catastali;
- assoggettare le riserve in sospensione di imposta ad un’imposta sostitutiva del 13%.
Condizione per accedere all’agevolazione è che la trasformazione avvenga entro il 30 settembre 2026.
Per la trasformazione agevolata non sono previste agevolazioni ai fini delle imposte d’atto (imposta di registro ed ipo-catastali), in quanto questa operazione non cambia la titolarità dei beni, che rimangono in capo alla società.
In caso di trasformazione agevolata, è dovuta unicamente l’imposta di registro in misura fissa, già prevista per le trasformazioni societarie.
5. Termine di versamento dell’imposta sostitutiva.
Le società che accedono alle agevolazioni in commento devono versare:
- il 60% dell’imposta sostitutiva dovuta entro il 30 settembre 2026;
- il restante 40% entro il 30 novembre 2026.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI
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