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Nuova plusvalenza per le cessioni di immobili con interventi Superbonus.


Con una modifica agli articoli 67 e 68 del TUIR, la Legge di bilancio 2024 istituisce una nuova ipotesi di tassazione: diviene imponibile la plusvalenza derivante dalla cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati ai fini Superbonus.

Le nuove disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.


  1. La nuova plusvalenza imponibile.

Il nuovo art. 67, comma 1, lett. b-bis) del DPR. n. 917/86 prevede che costituiscono plusvalenze imponibili quelle realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di beni immobili:

  • sui quali il cedente o altri aventi diritto abbiano eseguito interventi agevolati ai fini Superbonus

  • e tali interventi si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.


Restano esclusi da tale nuova previsione gli immobili:

  • acquisiti per successione

  • e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, nel caso in cui tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di questo periodo.


  1. Le regole di determinazione della nuova plusvalenza.

In linea generale, le plusvalenze su immobili, compresa quella in commento su immobili oggetto di interventi Superbonus, sono determinate sulla base della differenza fra:

  • corrispettivo percepito nel periodo di imposta e

  • prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente tali immobili.


Nel caso di immobili su cui siano stati eseguiti interventi agevolati ai fini Superbonus, i costi inerenti tali beni devono essere determinati come segue:

  • nel caso di interventi conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese sostenute per l’intervento agevolato ai fini 110% che siano state oggetto di sconto in fattura o cessione del credito;

  • nel caso di interventi conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, le spese sostenute ai fini 110% che siano state oggetto di sconto in fattura o di cessione del credito vanno considerate al 50%.


E’ bene sottolineare che tale meccanismo riguarda tutti i casi in cui le spese agevolate ai fini Superbonus 110% siano state oggetto di sconto in fattura o di cessione del credito. Ove tali spese siano state detratte, non entrano nel calcolo della plusvalenza.


Per questi stessi immobili, acquisiti o costruiti, alla data di cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato con tali regole, deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati.


  1. Criteri di tassazione.

La plusvalenza può:

  • concorrere alla formazione del reddito complessivo IRPEF e quindi essere sottoposta a tassazione ordinaria;

  • in alternativa, essere assoggettata all’imposta sostitutiva del 26% di cui all’art. 1, comma 496, della Legge n. 266/2005. In questo caso, l’agevolazione va chiesta al notaio al momento dell’atto e questi provvede al versamento.


A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.


SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI





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