Legge di bilancio 2026 –Rivalutazione delle partecipazioni con imposta sostitutiva al 21%.

Reggio Emilia, 26/1/2026

Circolare 05|2026

La rivalutazione di terreni e partecipazioni da parte di soggetti IRPEF, resa a regime a partire dallo scorso anno, subisce un’ulteriore modifica da parte della Legge di bilancio 2026, che aumenta dal 18 al 21% l’imposta sostitutiva dovuta sull’affrancamento delle partecipazioni.

1.      Beni rivalutabili.

L’agevolazione consiste nella possibilità di rideterminare il costo o il valore di acquisto di terreni e partecipazioni posseduti al di fuori dell’attività di impresa sulla base di una perizia di stima, così da ridurre o azzerare la plusvalenza prodotta al momento della cessione.

Tale possibilità è riservata a:

-     persone fisiche;

-     società semplici;

-     enti non commerciali;

-     soggetti non residenti privi di stabile organizzazione

con riguardo alla cessione di:

-     terreni (edificabili e con destinazione agricola);

-     partecipazioni (qualificate o meno).

Con particolare riguardo alle partecipazioni, è possibile rideterminare il valore di partecipazioni negoziate o non negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Condizione per accedere all’agevolazione è che i terreni e le partecipazioni siano posseduti alla data del 1° gennaio di ciascun anno.

L’agevolazione consiste nella possibilità di determinare le plus/minusvalenze previste in caso di cessione di terreni e partecipazioni assumendo non già il costo o valore di acquisto, bensì il valore alla data del 1° gennaio di ciascun anno calcolato:

-    per i terreni, sulla base di una perizia di stima, redatta da parte di un ingegnere, un architetto, un geometra, un dottore agronomo, un agrotecnico, un perito agrario o un perito industriale edile;

-    per le partecipazioni:

·     quotate, in ragione del valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente;

·     non quotate, sulla base del valore al 1° gennaio della frazione di patrimonio netto della società, associazione o ente interessato, determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un commercialista, un ragioniere o un revisore legale. 

2.      Calcolo di convenienza.

L’aliquota di affrancamento, già aumentata lo scorso anno al 18% sia per le partecipazioni che per i terreni, viene ulteriormente aumentata per le partecipazioni al 21%. Resta al 18% quella prevista per i terreni.

Un’aliquota così determinata impone di valutare attentamente la convenienza all’effettuare la rivalutazione, poiché mentre l’imposta sostitutiva viene calcolata sull’intero valore di perizia (ad eccezione, come visto, del caso delle partecipazioni quotate), la tassazione ordinaria (26% nel caso di cessione di partecipazioni) viene calcolata solo sulla plusvalenza realizzata.

Più in particolare, sia la cessione di partecipazioni che la cessione di terreni generano redditi diversi.

Nel caso di vendita di partecipazioni, la relativa plusvalenza può:

-  essere soggetta all’imposta sostitutiva del 26% in sede di dichiarazione dei redditi;

-  essere neutralizzata, in tutto o in parte, attraverso la rivalutazione (con pagamento dell’imposta sostitutiva ora al 21% sull’intero valore di perizia).

Nel caso di vendita di partecipazioni, la scelta se applicare l’imposta sostitutiva del 21% sull’intero valore affrancato o l’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza deve essere definita sulla base della seguente formula:

21% X (valore normale o di perizia) < 26% X plusvalenza.

Nella sostanza, la rivalutazione è conveniente quando la plusvalenza supera l’80,77% del valore normale o di perizia. 

Nel caso di vendita di terreni, sia agricoli che edificabili, occorre effettuare valutazioni diverse.

In generale, la cessione di terreni agricoli produce plusvalenze imponibili solo se sono posseduti da meno di cinque anni e non sono pervenuti per successione.

La plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno agricolo può:

-     essere soggetta a tassazione ordinaria in sede di dichiarazione dei redditi;

-     essere soggetta ad un’imposta sostitutiva pari al 20% con prelievo in sede di rogito da parte del notaio;

-     essere neutralizzata in tutto o in parte per effetto della rivalutazione (con pagamento dell’imposta sostitutiva pari al 18% sull’intero valore di perizia).

In caso di cessione di terreni edificabili, per i quali vi è sempre l’insorgenza di una plusvalenza imponibile, indipendentemente dal periodo di possesso o dalle modalità di acquisizione, tale plusvalenza può:

-     essere soggetta a tassazione separata o a tassazione ordinaria in sede di dichiarazione dei redditi;

-     essere neutralizzata in tutto o in parte per effetto della rivalutazione (con pagamento dell’imposta sostitutiva pari al 18% sull’intero valore di perizia).

In entrambi i casi, occorre porre a raffronto la tassazione gravante sulla plusvalenza con l’imposta sostitutiva dovuta sull’intero importo periziato.

Adempimenti.

Come di consueto, la rivalutazione si perfeziona a condizione che, entro la data del 30 novembre di ogni anno:

-    un professionista abilitato rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;

-    l’interessato versi l’imposta sostitutiva del 18% (o del 21%, per le partecipazioni), calcolata sul valore di perizia.

L’imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione o in tre rate annuali di pari importo.

In caso di rateazione, le rate devono essere versate per tre anni consecutivi a partire dal 30 novembre dell’anno di rivalutazione e devono essere maggiorate degli interessi del 3% annuo a partire dal 30 novembre dell’anno di primo versamento.

Gli interessi vanno versati contestualmente alle rate cui si riferiscono.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI

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