La tassazione degli immobili esteri
- lo Staff
- 11 mag
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Reggio Emilia, 11/05/2026
Circolare 32|2026
Sempre più di frequente si presenta la necessità di comprendere come assoggettare a tassazione in Italia gli immobili posseduti all’estero da parte di soggetti residenti nel nostro Paese.
Occorre valutare la necessità di calcolare l’imposta patrimoniale sugli immobili esteri e, eventualmente, di assoggettare a tassazione il reddito prodotto da tali immobili.
1. L’imposta sugli immobili posseduti all’estero.
Le persone fisiche residenti in Italia che possiedono immobili all’estero hanno l’obbligo di versare nel nostro Paese l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero).
In linea generale, con riguardo agli immobili situati all’estero, l’IVIE è dovuta da parte di:
proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni destinati a qualunque uso, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione adibiti ad attività d’impresa o di lavoro autonomo;
titolari di diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie su tali immobili.
L’aliquota dell’IVIE è pari al 10,6 per mille del valore degli immobili ed è calcolata in proporzione alla quota ed ai mesi di possesso (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni).
La base imponibile è data dal valore dell’immobile. In generale, tale valore è dato dal costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile al termine dell’anno nel luogo in cui è situato l’immobile.
Gli immobili esteri devono essere dichiarati nel quadro RW del modello Redditi o il quadro W del modello 730. Attraverso tale quadro viene definita l’IVIE dovuta.
Per il versamento dell’IVIE si applicano le stesse regole previste per l’IRPEF, comprese quelle riguardanti importi dovuti e date di versamento dell’acconto e del saldo.
2. La tassazione dei redditi degli immobili esteri.
I redditi derivanti dal possesso di immobili situati all’estero si qualificano in Italia come redditi diversi ed il loro calcolo si differenzia in ragione del fatto che si tratti di immobili locati o meno.
Nel caso si tratti di immobili locati, allo scopo di quantificare il reddito da assoggettare a tassazione in Italia, occorre distinguere fra:
- immobili per i quali il reddito da locazione non è soggetto ad imposte nello Stato in cui si trovano;
- immobili per i quali il reddito da locazione è già assoggettato a tassazione nello Stato estero.
Nel primo caso, il reddito da assoggettare a tassazione è pari al canone di locazione percepito ridotto del 15% a titolo di deduzione forfetaria delle spese.
Poiché nel paese estero non vengono applicate imposte, non vi sono imposte da recuperare in Italia e quindi non compete il credito d’imposta per le imposte estere di cui all’art. 165 del TUIR.
Nel caso in cui, invece, il reddito derivante dalla locazione sia soggetto ad imposizione nello Stato estero, deve essere quantificato in misura pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero, ex art. 70, comma 2, del TUIR.
Pertanto, l’importo del canone da indicare in dichiarazione può essere decurtato delle spese strettamente inerenti alla locazione, come manutenzioni, imposte locali, compensi a intermediari immobiliari, oneri condominiali ecc., nella misura in cui anche lo Stato estero ammetta tali decurtazioni.
In questo caso spetta il credito per le imposte pagate all’estero.
Nel caso di si tratti di immobili situati all’estero non locati, tali immobili sono assoggettati ad IVIE in Italia, e quindi nel nostro Paese i relativi redditi non sono assoggettati ad IRPEF.
Tuttavia, pur se non devono essere assoggettati a tassazione nel nostro Paese, può sorgere l’obbligo di dichiarare tali redditi in Italia. Più in particolare:
- nel caso in cui i redditi di tali immobili non siano stati percepiti all’estero e non siano tassabili all’estero, non occorre dichiarare nulla in Italia;
- nel caso in cui nello Stato estero l’immobile sia tassato con tariffe d’estimo o criteri simili, occorre comunque inserire in dichiarazione dei redditi l’importo che risulta dalla valutazione effettuata all’estero, ridotto delle spese eventualmente riconosciute.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI
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