Cessione di terreni agricoli ed edificabili – Regime fiscale per le persone fisiche.
- lo Staff
- 22 lug
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Aggiornamento: 30 lug
Reggio Emilia, 13/07/2026
Circolare 52|2026
Nel caso di cessione di terreni edificabili o agricoli da parte di persone fisiche, non sempre è necessario applicare l’IRPEF alle relative plusvalenze. Proponiamo un breve riepilogo dei diversi casi che possono presentarsi.
1. Cessione di terreni edificabili.
In base all’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, le plusvalenze realizzate a seguito di cessione di terreni edificabili rientrano fra i redditi diversi.
Tali plusvalenze concorrono a formare il reddito secondo il principio di cassa, quindi nell’anno di percezione del corrispettivo.
Ai fini delle imposte sui redditi, un’area è da considerare fabbricabile “se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo" (art. 36, comma 2 del DL. n. 223/2006).
Nel caso di cessione di terreni edificabili, la plusvalenza è sempre imponibile, indipendentemente:
dalla durata del periodo di possesso;
dal titolo di acquisto.
Pertanto, concorrono alla formazione del reddito complessivo del venditore anche le plusvalenze derivanti da cessioni di terreni edificabili:
acquistati da più di 5 anni,
o acquisiti per successione, donazione, usucapione, ecc.
La plusvalenza deve essere calcolata sulla base della differenza fra:
- corrispettivi percepiti nel periodo di imposta
- e prezzo di acquisto, aumentato dei costi inerenti al bene.
Ai fini della determinazione del costo, occorre distinguere il caso in cui il terreno sia stato acquistato a titolo oneroso dall’ipotesi in cui sia stato acquistato a titolo gratuito (ad esempio, per donazione o successione).
Per i terreni acquistati a titolo oneroso, il costo è costituito:
- dal prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente (ad esempio, onorario del notaio e imposte indirette), rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
- e, se l’atto di acquisto è anteriore a gennaio 2002, anche dall’INVIM.
Per i terreni rivalutati, si assume, anziché il prezzo di acquisto, il valore indicato nella perizia di stima asseverata redatta un professionista.
Nel caso di terreni acquistati per successione o donazione, il costo si determina considerando, rispettivamente:
- quale prezzo di acquisto, il valore evidenziato nella dichiarazione di successione, aumentato dell’imposta di successione e di ogni altro costo successivo inerente;
- il prezzo di acquisto sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta di donazione e di ogni altro costo successivo inerente.
In merito alle modalità di tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di terreni edificabili, il regime di tassazione naturale è quello della tassazione separata, ma è ammessa l’opzione per la tassazione ordinaria in dichiarazione dei redditi.
In caso di applicazione della tassazione separata, occorre versare una somma pari al 20% della plusvalenza, a titolo di acconto. L’imposta dovuta a saldo è liquidata successivamente da parte dell’Agenzia delle entrate.
2. Cessione di terreni agricoli.
Nel caso di cessione di terreni agricoli, le relative plusvalenze concorrono a formare il reddito del venditore solo ove riguardino la cessione a titolo oneroso di terreni acquistati da non più di cinque anni.
Nel caso in cui la cessione a titolo oneroso riguardi terreni ricevuti per donazione, il termine di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.
Sono invece esclusi da imposizione i terreni agricoli acquisiti per successione.
Ove si produca una plusvalenza imponibile, non è prevista la possibilità di applicare la tassazione separata. Pertanto, tale plusvalenza deve essere assoggettata a tassazione ordinaria nell’anno del suo conseguimento.
In alternativa, al momento del rogito, è possibile chiedere al notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%. Tale possibilità è esclusa in caso di plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI
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