Prima casa - Agevolazioni per l’acquisto e credito di imposta per il riacquisto – Requisiti.

Reggio Emilia, 22/06/2026

Circolare 45|2026

Al momento di acquistare una “prima casa”, occorre valutarne gli aspetti fiscali, e, in caso di vendita e del riacquisto di una prima casa, è bene verificare se è possibile o meno ottenere il relativo credito di imposta.

1.   Quando è possibile ottenere l’agevolazione prima casa.

In linea generale, l’agevolazione prima casa consiste nella possibilità di ottenere l’aliquota del 2% ai fini dell’imposta di registro o del 4% ai fini IVA (oltre alle imposte ipocatastali in misura fissa) al momento dell’acquisto di un’abitazione non di lusso (quindi di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9) da adibire ad abitazione principale.

In base all’art. 1, nota II-bis, comma 1, della Tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico dell’imposta di registro (DPR. n. 131/86), le condizioni per ottenere l’agevolazione prima casa sono le seguenti:

a)     l'immobile da acquistare deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b)    l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si trova l’immobile da acquistare;

c)     nell’atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata da lui o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

In base al successivo comma 4-bis, la condizione di cui alla lettera c) può essere soddisfatta anche da parte di chi sia già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione che tale immobile sia ceduto entro un termine che, fissato in origine ad un anno, a decorrere dal 2025 è stabilito in due anni dal nuovo acquisto.

2.   Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.

L’art. 7, comma 1, della Legge n. 448/98 prevede che a coloro che acquistano entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito delle agevolazioni prima casa un’altra casa di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 1, della Tariffa allegata al Testo Unico dell’Imposte di Registro, spetta un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA pagata al momento del primo acquisto agevolato.

L’ammontare del credito d’imposta non può superare l’imposta di registro o l’IVA pagata in occasione del nuovo acquisto.

Come chiarito da ultimo con la circolare dell’Agenzia delle entrate n. 15/E del 19 giugno 2023 (pag. 87), è possibile beneficiare del credito d’imposta anche nel caso in cui si proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

In questo caso, l’estensione del termine di due anni operata al comma 4-bis ai fini dell’imposta di registro riguarda entrambe le agevolazioni e quindi può operare anche con riguardo al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa (in questo senso, la risposta ad interpello n. 197 del 30 luglio 2025).

Al contrario, nel caso più classico in cui la vendita dell’abitazione principale preceda il riacquisto di una nuova prima casa, ai fini del credito d’imposta il termine per effettuare il riacquisto resta pari ad un anno.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI

45_2026_Agevolazione prima casa e credito d'imposta per il riacquisto della prima casa.pdf

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