Novità per le locazioni brevi nella Legge di bilancio 2026
- lo Staff
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Reggio Emilia, 2/2/2026
Circolare 08|2026
La Legge di bilancio per il 2026 diminuisce da cinque a tre il limite minimo di appartamenti destinati alla locazione breve che fa presumere lo svolgimento di un’attività imprenditoriale e quindi l’obbligo di apertura di una partita IVA.
La modifica normativa riguarda unicamente le locazioni brevi: non cambiano le regole di tassazione già previste per tutte le altre forme di locazione.
1. Locazioni brevi.
In base all’art. 4, comma 1, del DL. n. 50/2017, sono definiti come “locazioni brevi”, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
Per essere qualificati come tali, i contratti devono essere stipulati da parte di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Nel caso di locazione diretta dell’immobile da parte del proprietario persona fisica, il reddito prodotto dalla locazione breve rientra nella categoria dei redditi fondiari. In questo caso, il reddito può essere assoggettato a tassazione ordinaria o a cedolare secca, con le aliquote del 21 o del 26%.
Diversamente, nelle ipotesi di sublocazione o di locazione da parte del comodatario, il reddito assume la qualifica di reddito diverso con tassazione per cassa. Anche in questo caso, la tassazione può essere effettuata in via ordinaria o con cedolare secca.
2. Le aliquote di tassazione.
Ai redditi derivanti da locazioni brevi sono applicabili le disposizioni previste ai fini della cedolare secca con la possibilità, in caso di opzione per tale imposta, di applicare l’aliquota del 21%.
La legge di bilancio per il 2024, pur confermando la possibilità di applicare la cedolare secca alle locazioni brevi, ha aumentato l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 26%.
Resta l’aliquota al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
3. La modifica della Legge di bilancio 2026.
Dal 2021 è previsto che l’attività di locazione breve implicasse l’insorgere di una attività di impresa nel caso fossero destinati alla locazione breve più di 4 appartamenti.
Ora la Legge di bilancio per il 2026 diminuisce tale limite, prevedendo che si presume svolta in forma imprenditoriale la destinazione alla locazione breve di un numero di appartamenti almeno pari a tre.
Nella sostanza, quindi, i casi che si potranno prospettare a partire dal 2026 saranno i seguenti:
se viene concesso in locazione breve un solo immobile, è possibile applicare la cedolare secca con l’aliquota del 21%;
se è concesso in locazione breve un numero di immobili pari a due, soltanto su uno, a propria scelta, è possibile applicare la cedolare secca nella misura ridotta del 21%, mentre sull’altro si applica la percentuale del 26%;
se è concesso in locazione breve un numero di immobili superiore a due, non è possibile applicare la cedolare secca in quanto viene svolta attività d’impresa.
In tale ultimo caso, occorre aprire una partita IVA in regime forfetario o ordinario (semplificato o meno).
4. La presunzione legale di imprenditorialità: principali effetti fiscali e adempimenti.
Il superamento della soglia minima implica l’insorgere di un’attività imprenditoriale e quindi una serie di conseguenze e di adempimenti di carattere fiscale, quali:
obbligo di apertura della Partita IVA e scelta del Codice Ateco più opportuno;
iscrizione in Camera di commercio al Registro delle Imprese;
scelta del regime fiscale più adatto (forfetario, semplificato, ordinario);
assoggettamento agli obblighi contabili, dichiarativi e IVA propri del regime fiscale scelto;
attivazione della fatturazione elettronica;
obblighi contributivi INPS;
gestione delle posizioni TARI.
5. La ritenuta.
Gli intermediari immobiliari che, anche attraverso portali telematici, mettono in contatto locatori e locatari, nel caso in cui incassino i canoni o intervengano nel loro pagamento devono operare una ritenuta del 21% e versarla nei termini ordinari. Questa ritenuta deve essere operata a titolo di acconto.
Nel caso di riscossione dei canoni attraverso intermediari, in sede di dichiarazione dei redditi il locatore dovrà decidere se assoggettare i canoni percepiti a cedolare secca (e quindi eventualmente versare la differenza rispetto al 26% dovuto sugli immobili posseduti oltre al primo) oppure a tassazione ordinaria, scorporando dall’IRPEF dovuta quella già subita a titolo di ritenuta.
Si sottolinea che, nell’ipotesi in cui l’attività venga esercitata in forma di impresa, gli intermediari non devono operare la ritenuta; pertanto, occorrerà comunicare loro di aggiornare le anagrafiche per evitarne l’applicazione.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI