La Legge di bilancio per il 2024 aumenta dal 21 al 26% l’aliquota di tassazione per i contratti di locazione breve con opzione per la cedolare secca. Cambiano anche gli obblighi di effettuazione delle ritenute da parte degli intermediari e nasce l’obbligo di ottenimento di un codice identificativo (CIN) per tutti gli immobili.
Locazioni brevi.
L’art. 4, comma 1, del DL. n. 50/2017 definisce come “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
Per essere qualificati come tali, i contratti devono essere stipulati:
da parte di persone fisiche;
al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa;
direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Le nuove aliquote.
Fin dalla loro istituzione, nel 2017, è previsto che ai redditi derivanti da locazioni brevi siano applicabili le disposizioni previste ai fini della cedolare secca con la possibilità, in caso di opzione per la cedolare secca, di applicare l’aliquota del 21%.
Ora la legge di bilancio 2024, pur confermando la possibilità di applicare la cedolare secca alle locazioni brevi, aumenta l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 26%.
Resta l’aliquota al 21% solo per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
E occorre sempre prestare attenzione al fatto che dal 2021 l’attività di locazione breve si intende svolta nell’esercizio di attività di impresa se sono destinati alla locazione breve più di 4 immobili. In questo caso, non può essere applicata la cedolare secca.
Considerando tutti questi elementi, i casi che si potranno prospettare sono i seguenti:
se viene concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota di cedolare secca applicabile è quella del 21%;
se è concesso in locazione breve un numero di immobili compreso fra uno e quattro, soltanto su uno il contribuente può, a sua scelta, applicare la cedolare secca nella misura ridotta del 21% mentre sugli altri si applica la percentuale del 26%;
se è concesso in locazione breve un numero di immobili superiore a quattro, non è possibile applicare la cedolare secca in quanto viene svolta attività d’impresa.
La ritenuta.
Gli intermediari immobiliari che, anche attraverso portali telematici, mettono in contatto locatori e locatari, nel caso in cui incassino i canoni o intervengano nel loro pagamento devono operare una ritenuta del 21% e versarla nei termini ordinari. Per questa ritenuta, ora viene stabilito che sia operata a titolo di acconto.
Nel caso di riscossione dei canoni attraverso intermediari, in sede di dichiarazione dei redditi il locatore deve decidere se assoggettare i canoni percepiti a cedolare secca (e quindi eventualmente versare la differenza rispetto al 26% dovuto sugli immobili posseduti oltre al primo) oppure a tassazione ordinaria, scorporando dall’IRPEF dovuta quella già subita a titolo di ritenuta.
Da ultimo, la Legge di bilancio 2024 prevede regole specifiche per il versamento della ritenuta da parte di intermediari non residenti, quali quelli che operano su piattaforme elettroniche, come Airbnb.
Sul punto, si segnala che queste piattaforme finora non hanno mai versato ritenute sui canoni intermediati. Di recente Airbnb ha concluso con l’agenzia delle entrate un accordo sulla base del quale viene previsto, tra l’altro, che procederà con l’effettuazione delle ritenute a partire dal 2024.
Nuovo codice CIN.
Per completezza, si ricorda che il DL. n. 145/2023, per immobili abitativi quali quelli destinati alla locazione breve, ha introdotto l’obbligo di ottenimento di un codice identificativo nazionale (CIN).
Il CIN verrà assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un'istanza da parte del locatore. Tale istanza deve essere corredata di una dichiarazione sostitutiva contenente i dati catastali dell'unità immobiliare e l’attestazione dei requisiti di sicurezza degli impianti.
Nel caso di locazioni brevi, il CIN:
dovrà essere esposto all'esterno dello stabile in cui è collocato l'appartamento, assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
dovrà essere indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato;
dovrà essere indicato negli annunci pubblicati e comunicati da parte di coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.
SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI