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La rivalutazione di terreni e partecipazioni 2023


Anche nel 2023 si riapre la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di terreni e partecipazioni, pur se con due importanti novità:

- diviene possibile rivalutare anche i titoli, le quote ed i diritti negoziati in mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione, quindi in generale anche i titoli quotati;

- l’imposta sostitutiva da versare viene aumentata al 16%.


1. I SOGGETTI INTERESSATI

L’agevolazione è riservata a queste tipologie di soggetti:

· persone fisiche;

· società semplici;

· enti non commerciali;

· soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia.


2. BENI AGEVOLATI

Sono rivalutabili le seguenti tipologie di beni:

  • terreni, sia edificabili che con destinazione agricola;

  • partecipazioni (sia qualificate che non).


3. L’AGEVOLAZIONE

L’agevolazione consiste nella possibilità di affrancare in tutto o in parte le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni o partecipazioni, mitigando in tal modo la tassazione ordinaria di cui all’art. 67, comma 1, TUIR.

Infatti, mentre le plusvalenze su partecipazioni (qualificate o meno) in via ordinaria sono assoggettate ad una ritenuta del 26%, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni agricoli sono assoggettate a tassazione ordinaria (concorrono alla formazione del reddito) e le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili devono essere assoggettate a tassazione separata, con facoltà di opzione per la tassazione ordinaria.

Con particolare riguardo alle partecipazioni, mentre fino allo scorso anno era possibile rideterminare il valore delle sole partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati, e quindi rimanevano escluse dall’agevolazione le partecipazioni quotate, la legge di bilancio 2023 estende tale possibilità anche alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o in sistemi multilaterali di negoziazione.

Condizione per accedere all’agevolazione è che i terreni e le partecipazioni siano posseduti alla data del 1° gennaio 2023.

In via ordinaria, le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni e di partecipazioni sono determinate sulla base della differenza fra corrispettivo percepito e costo o valore di acquisto.

L’agevolazione consiste nella possibilità di affrancare il costo o valore di acquisto, determinando il suo valore alla data del 1° gennaio 2023:

- per i terreni, sulla base di una perizia di stima, redatta da parte di un ingegnere, un architetto, un geometra, un dottore agronomo, un agrotecnico, un perito agrario o un perito industriale edile;

- per le partecipazioni:

· quotate, sulla base del valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre 2022;

· non quotate, sulla base del valore al 1° gennaio 2023 della frazione di patrimonio netto della società, associazione o ente interessato, quantificato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da un commercialista, un ragioniere o un revisore contabile.


4. L’ALIQUOTA

Con riguardo ai terreni ed alle partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2023, l’aliquota della rivalutazione passa dal 14% (prevista per i due anni precedenti) al 16%.

L’aumento dell’aliquota di affrancamento al 16% impone di valutare attentamente la convenienza di effettuare la rivalutazione, poiché mentre l’imposta sostitutiva viene calcolata sull’intero valore di perizia (ad eccezione, come visto, del caso delle partecipazioni quotate), la tassazione ordinaria o sostitutiva (26% nel caso di cessione di partecipazioni) viene calcolata solo sulla plusvalenza.


5. SCADENZE E ADEMPIMENTI

Entro la data del 15 novembre 2023 occorrerà che:

- un professionista abilitato (quale, come detto, un dottore commercialista, nel caso delle partecipazioni o un professionista quale un geometra, ingegnere nel caso di terreni) rediga e asseveri la perizia di stima della partecipazione o del terreno;

- sia versata l’imposta sostitutiva del 16%, calcolata sul valore di perizia, per l’intero ammontare.

L’imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione entro il 15 novembre oppure può essere rateizzata in tre rate annuali di pari importo. In questo caso entro il 15 novembre 2023 deve essere versata solo la prima rata.

In caso di versamento rateale, sono previste le seguenti scadenze di versamento:

· 15 novembre 2023;

· 15 novembre 2024;

· 15 novembre 2025.

e le rate devono essere maggiorate degli interessi del 3% annuo a partire dal 15 novembre 2023.

In ogni caso, l’opzione per la rideterminazione del costo o valore di acquisto delle partecipazioni non quotate o dei terreni si considera perfezionata, oltre che con il giuramento della perizia di stima, con il versamento, entro il termine del 15 novembre:

- dell’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta;

- o, in caso di pagamento rateale, della prima rata.

Considerando che nel corso degli anni questa agevolazione è stata pressoché sempre riproposta di anno in anno, nel caso in cui l’interessato abbia già beneficiato dell’agevolazione e intenda avvalersi di un’ulteriore rivalutazione delle sue partecipazioni o dei suoi terreni:

- non deve versare le rate ancora dovute in conseguenza della precedente rivalutazione;

- può scomputare l’imposta sostitutiva già versata dall’imposta dovuta per la nuova rivalutazione.

Qualora vi fosse già stato un versamento rateale dell’imposta sostitutiva dovuta in precedenza, occorre sterilizzare gli interessi dovuti sulle rate successive alla prima, perché solo la quota capitale può essere recuperata in diminuzione dei nuovi importi dovuti.

In caso di una nuova rideterminazione dei valori che implichi la definizione di un valore inferiore a quello acquisito sulla base della rivalutazione effettuata in precedenza, l’eccedenza di imposta sostitutiva versata in precedenza che non è stato possibile scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta sulla base della nuova rivalutazione per incapienza, non può essere chiesta a rimborso.

Ad ogni modo, in caso di rideterminazione del costo fiscale di partecipazioni (quotate o non quotate), l’acquisizione del valore di perizia anziché del costo o valore di acquisto non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione o riportabili nei periodi d’imposta successivi.

Pertanto, in caso di cessione di partecipazioni rivalutate, in cui il valore di perizia sia superiore al prezzo di cessione, la minusvalenza che ne consegue non può assumere rilevanza fiscale.


A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.


Circolare 10_Rivalutazione di terreni e partecipazioni 2023
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