Per gli imprenditori individuali si riapre la possibilità di escludere beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa, attraverso il pagamento di un’imposta sostitutiva pari all’8%, entro il 31 maggio 2023.
1. SOGGETTI INTERESSATI
Possono avvalersi dell’agevolazione coloro che alla data del 31 ottobre 2022 rivestono la qualifica di imprenditore individuale e la conservano fino al 1° gennaio 2023, data a partire dalla quale assume rilevanza l’esclusione dei beni immobili dal patrimonio dell’impresa.
2. IMMOBILI AGEVOLATI
La possibilità di optare per l’esclusione riguarda tutti gli immobili strumentali di cui all’articolo 43, comma 2, del TUIR posseduti dall’imprenditore individuale alla data del 31 ottobre 2022 e quindi gli immobili:
· strumentali per destinazione (utilizzati cioè esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche);
· strumentali per natura, quelli “che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni” e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato. Sono strumentali per natura gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10 qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.
Considerato il carattere oggettivo della strumentalità per natura, gli immobili qualificati in tal modo possono essere estromessi dal regime di impresa anche se non siano impiegati nel ciclo produttivo dell’impresa o non lo siano direttamente, perché dati a terzi in locazione o comodato.
Per quanto riguarda, invece, gli immobili strumentali per destinazione, l’agevolazione trova applicazione solo con riferimento a quelli utilizzati dall’imprenditore in maniera esclusiva e diretta per l’esercizio dell’impresa.
Il carattere strumentale dell’immobile deve essere verificato alla data del 31 ottobre 2022. Ai sensi dell’articolo 65, comma 1, del TUIR, gli immobili strumentali per natura o per destinazione di cui all’articolo 43, comma 2 del TUIR, si considerano relativi all’impresa individuale solo se annotati nell’inventario o, per le imprese in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili
In ogni caso, non possono essere estromessi gli immobili che:
· costituiscono beni “merce”;
· anche se indicati nell’inventario, non sono strumentali né per natura né per destinazione.
3. MODALITA’ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE
L’opzione per fruire dell’agevolazione deve essere effettuata entro il 31 maggio 2023 ed ha effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2023.
Per l’esercizio dell’opzione, è rilevante il comportamento concludente dell’imprenditore, quindi l’effettuazione degli adempimenti che presuppongano la volontà di escludere i beni immobili strumentali per destinazione dal patrimonio dell’impresa, fermo restando il perfezionamento dell’opzione con l’indicazione nella dichiarazione dei redditi.
Ad esempio, è considerato comportamento concludente che esprime la volontà di estromettere gli immobili la contabilizzazione dell’estromissione sul libro giornale (nel caso di impresa in contabilità ordinaria) oppure sul registro dei beni ammortizzabili (nel caso di impresa in contabilità semplificata).
In ogni caso, l'esercizio dell'opzione per l'estromissione dei beni si considera perfezionata con l'indicazione in dichiarazione dei redditi dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva.
Pertanto, l'omesso, insufficiente e/o tardivo versamento dell’imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento dell'estromissione e l’imposta sostitutiva non versata viene iscritta a ruolo, se nel frattempo non si è provveduto ad eseguire il ravvedimento.
E’ importante sottolineare che, a parere dell’Agenzia, l’eventuale mancata compilazione della sezione del Modello Unico PF relativa all'operazione di estromissione dei beni può essere sanata al più tardi entro novanta giorni dalla scadenza del termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
4. BASE IMPONIBILE
La base imponibile dell’imposta sostitutiva è data dalla differenza fra:
· valore normale dei beni
· e relativo valore fiscalmente riconosciuto.
Tale secondo valore deve essere determinato considerando il valore iscritto nel libro degli inventari oppure nel registro dei beni ammortizzabili, al netto delle quote di ammortamento fiscalmente dedotte fino al periodo d’imposta 2022 e tenendo conto di eventuali rivalutazioni fiscalmente rilevanti.
Anziché sulla base della disciplina ordinaria di cui all’art. 9 del TUIR, il valore normale degli immobili può essere determinato applicando alle rendite risultanti in catasto i moltiplicatori di cui all’art. 52, comma 4, primo periodo del DPR. n. 131/86, quindi:
Tipologia di immobile Coefficiente
Terreni 112,50
Immobili di categoria C/1 ed E 42,84
Immobili di categoria A/10 e D 63
Tutti gli altri fabbricati 126
Immobili di categoria B 176,40
Fabbricati “Prima casa” 115,50
E’ possibile procedere con l’estromissione anche nel caso in cui non vi sia differenza tra il valore normale dei beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto da assoggettare ad imposta sostitutiva.
Nel caso in cui l’immobile sia posseduto in comunione con altri, rileva solo la quota parte del valore normale di pertinenza dell’imprenditore.
5. VERSAMENTO DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
Il costo dell’esclusione dei beni dal patrimonio dell’impresa è rappresentato da un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e dell’IRAP in misura pari all’8% calcolata sulla differenza tra il valore normale ed il valore fiscalmente riconosciuto di ciascun bene che si intende estromettere.
L’imposta sostitutiva deve essere versata:
- entro il 30 novembre 2023, in misura pari al 60%;
- entro il 30 giugno 2024, per il restante 40%.
6. EFFETTI IVA
Ai fini IVA, l’esclusione da parte dell’imprenditore individuale di beni immobili strumentali dal patrimonio dell’impresa realizza un’ipotesi di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa, ex art. 2, comma 2, n. 5) del D.P.R. n. 633 del 1972.
Pertanto, in linea generale rilevano agli effetti IVA tutte le estromissioni di beni per le quali la società abbia detratto, integralmente o parzialmente, l’IVA che le è stata addebitata al momento dell’acquisto, mentre ne restano esclusi tutti i casi in cui siano estromessi immobili per i quali all’atto dell’acquisto la detrazione dell’IVA sia stata preclusa.
A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.