Detrazione per recupero edilizio – Come gestire l’agevolazione in caso di cessione dell’immobile o di decesso del beneficiario.

lo Staff
16 ott
Tempo di lettura: 4 min

Aggiornamento: 23 ott

Circolare 66|2025

Reggio Emilia, 13/10/2025

Ai signori Clienti

Loro sedi

Può accadere che, in un momento successivo a quello in cui si sono sostenute spese di recupero edilizio su un immobile, tale immobile venga ceduto o cada in successione.

Vediamo come la normativa fiscale regola tali casi.

1. Le norme di base.

Attualmente, la percentuale di detrazione spettante per gli interventi di recupero edilizio si differenzia in ragione dell’anno di spettanza e del fatto che le spese siano sostenute da parte di titolari di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento sull’abitazione principale o meno.

In particolare, attualmente è previsto che:

- in linea di principio, la detrazione spetta in misura pari al 36% per le spese sostenute nel 2025 e al 30% per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027;

- in caso di spese sostenute da parte di titolari di diritti di proprietà o altri diritti reali di godimento sull’abitazione principale, la detrazione è pari al 50% nel 2025 e al 36% per gli anni 2026 e 2027.

In tutti i casi, il limite di spesa resta pari a 96.000 euro e la detrazione deve essere ripartita in dieci quote annue.

Nell’ipotesi in cui cambi la titolarità dell’immobile su cui sono stati eseguiti gli interventi prima che sia trascorso il periodo di fruibilità della detrazione per effetto di una cessione o di una successione, normalmente le quote di detrazione non fruite vengono trasferite al cessionario o all’erede.

L’art. 16-bis, comma 8 del TUIR prevede infatti che in caso di vendita dell’immobile su cui sono stati eseguiti interventi di recupero edilizio, la detrazione non utilizzata, in tutto o in parte, deve essere trasferita all’acquirente per i rimanenti periodo di imposta.

È tuttavia fatta salva la possibilità che le parti si accordino perché il cedente conservi la detrazione: in questo caso è sufficiente che nel rogito di vendita venga inserita questa clausola.

In caso di decesso di colui che ha diritto alle detrazioni, la detrazione si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.

2. La nozione di “detenzione materiale e diretta”.

In varie occasioni, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la detenzione materiale e diretta dell’immobile sussiste quando l’erede assegnatario ha l’immediata disponibilità del bene, potendo disporne liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, indipendentemente dal fatto che adibisca o meno l’immobile a propria abitazione principale.

La detrazione spetta a colui che possiede l’immobile al 31 dicembre dell’anno di riferimento, pertanto nell’anno del decesso del beneficiario della detrazione, questa si trasferisce all’erede già a partire dalla rata spettante per l’anno in cui è avvenuto il decesso.

Tale principio si applica anche nell’ipotesi in cui il decesso avvenga nello stesso anno di sostenimento della spesa e quindi l’erede acquisisca il diritto a detrarre l’intera spesa sostenuta dal defunto.

Allo scopo di conservare la detrazione, l’erede deve mantenere la detenzione materiale e diretta dell'immobile che gli è stato assegnato per tutti i periodi d’imposta per i quali è ancora possibile fruire della detrazione, a partire da quello di accettazione dell’eredità, e per l’intera durata di ciascun periodo di imposta.

Pertanto, l’erede non può fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui non detiene l’immobile direttamente perché, ad esempio, l’immobile è concesso in comodato o in locazione; al termine del contratto di locazione o di comodato, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza.

Inoltre, in tutti i casi in cui l’immobile pervenuto in eredità sia locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a tale annualità.

Se la detenzione materiale e diretta dell’immobile è esercitata congiuntamente da più eredi, la detrazione è ripartita tra gli stessi in parti uguali. Mentre nel caso in cui vi siano più eredi, ma uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta interamente a quest’ultimo, poiché gli altri non ne hanno la disponibilità.

Il recente principio di diritto n. 7/2025 dello scorso 2 ottobre chiarisce che se, al momento di apertura della successione, nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile perché, ad esempio, in quel momento è concesso in comodato o locato a terzi, non è possibile detrarre la quota di agevolazione di competenza dell’anno del decesso.

Ma questo non significa che la detrazione sia definitivamente perduta per gli eredi: se nel corso degli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile (perché, ad esempio, termina il contratto di comodato o di locazione), per loro sarà possibile detrarre le eventuali quote annuali residue.

Tuttavia, resta comunque necessario che l’erede detenga direttamente l’immobile per l’intera durata del periodo d’imposta di riferimento.

Inoltre, poiché il diritto alla detrazione spetta al solo erede (o ai soli eredi) che mantenga(no) ininterrottamente la detenzione materiale e diretta del bene per l’intero periodo d’imposta, se il numero di eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile varia da un anno all’altro, anche il diritto alla detrazione deve essere ripartito in maniera consequenziale tra loro in ciascun anno.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI