Bonus edilizi – I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

lo Staff
23 giu
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Circolare 42|2025

Reggio Emilia, 23/06/2025

La Legge di bilancio per il 2025 ha modificato la disciplina fiscale dei bonus edilizi rimodulando le aliquote di detrazione e prevedendo maggiori vantaggi per le unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

Con la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, l’Agenzia delle entrate fornisce i primi chiarimenti in merito, soprattutto con riguardo al momento in cui l’abitazione oggetto di intervento deve essere adibita ad abitazione principale e a quali percentuali di detrazione spettano nel caso di interventi condominiali.

Vediamo nel dettaglio le novità portate dalla nuova circolare.

1. Le percentuali di spettanza dei bonus edilizi e di risparmio energetico nel 2025.

A decorrere dal 2025, la percentuale di detrazione per le spese di recupero edilizio si differenzia in ragione dell’anno di spettanza e del fatto che le spese siano sostenute da parte di titolari di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento sull’abitazione principale o meno.

In particolare, si prevede che:

- in linea di principio, la detrazione spetta in misura pari al 36% per le spese sostenute nel 2025 e al 30% per le spese sostenute nel 2026 e nel 2027;

- in caso di spese sostenute da parte di titolari di diritti di proprietà o altri diritti reali di godimento sull’abitazione principale, la detrazione è pari al 50% nel 2025 e al 36% negli anni 2026 e 2027.

Le stesse percentuali si applicano anche agli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus) ed agli interventi di riduzione del rischio sismico eseguiti con demolizione e ricostruzione di interi edifici e successiva rivendita (sismabonus-acquisti)

In tutti i casi, il limite di spesa resta pari a 96.000 euro e la detrazione va ripartita in dieci quote annue.

In analogia a quanto previsto per le spese di recupero edilizio, per tutte le tipologie di interventi agevolati ai fini del risparmio energetico la detrazione per le spese sostenute negli anni dal 2025 al 2027 scende al 36% per le spese sostenute nel 2025 ed al 30% per le spese sostenute negli anni 2026 e 2027.

Nel caso in cui le spese siano sostenute da parte di titolari di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento sull’abitazione principale, la detrazione è pari al 50% nel 2025 ed al 36% nel 2026 e nel 2027.

I limiti di detrazione rimangono invariati rispetto alla normativa precedente, ma poiché sono state rettificate le percentuali di detrazione, cambiano i massimali di spesa.

A decorrere dal 2025 sono escluse sia dall’ecobonus che dalla detrazione per recupero del patrimonio edilizio le spese per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

2. Le condizioni per accedere alla detrazione del 50%.

La detrazione spetta in misura pari al 50% a condizione che, al contempo:

- colui che intende ottenere l’agevolazione sia titolare di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare;

- l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Con riguardo al primo requisito, oltre al diritto di proprietà, dà accesso all’agevolazione anche la titolarità di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare. È quindi sufficiente anche possedere un diritto di uso, di abitazione, di usufrutto, o la nuda proprietà o ancora la proprietà superficiaria.

Poiché viene dato rilievo unicamente alla proprietà o alla titolarità di un diritto reale di godimento, il familiare convivente e il detentore dell’immobile (quale, ad esempio, il locatario o il comodatario), possono avere accesso alla detrazione solo nella misura del 36% per il 2025 o del 30% nel 2026 e nel 2027.

Ai fini della detrazione, per la definizione di abitazione principale occorre fare riferimento all’art. 10, comma 3-bis del TUIR, in base al quale “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. Non si tiene conto della variazione della dimora abituale se dipendente da ricovero permanente in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata”.

Viene quindi considerata “abitazione principale” anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente, come il coniuge, un parente entro il terzo grado o un affine entro il secondo grado.

Se un’unità immobiliare è adibita a propria dimora abituale e un’altra è adibita a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, e non rileva che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

A proposito del momento in cui l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale, la circolare n. 8/E chiarisce che nel caso in cui gli interventi riguardino un’abitazione che sarà adibita ad abitazione principale solo a fine lavori, è ammesso accedere alla detrazione maggiorata del 50%, a condizione che in effetti l’immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori.

Nella sostanza, le condizioni per accedere alla detrazione del 50% devono essere verificate:

- all’inizio dei lavori per quanto riguarda la titolarità dell’immobile;

- al termine dei lavori con riguardo alla destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Per quanto riguarda il “sismabonus acquisti”, il requisito per ottenere l’aliquota maggiorata sussiste se l’immobile viene adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione.

3. Box o posti auto pertinenziali.

Nel caso si intenda ottenere l’aliquota del 50% sull’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

4. Parti comuni condominiali.

Ove gli interventi agevolati riguardino parti comuni di edifici condominiali, la circolare chiarisce che occorre distinguere fra i vari condomini.

In particolare:

- la detrazione del 50% spetta ai condòmini proprietari o titolari di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale;

- per gli altri condòmini non titolari di diritto di proprietà o diritto reale di godimento, ovvero, anche se titolari dei tali diritti, che non abbiano adibito l’immobile ad abitazione principale, è possibile fruire delle detrazioni spettanti con le aliquote ordinarie del 36% o 30%.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI