Cessione di immobili con interventi superbonus – Quando sorge la plusvalenza tassabile.

lo Staff
28 lug
Tempo di lettura: 3 min

Aggiornamento: 29 lug

Reggio Emilia, 21/07/2025

circolare 50|2025

Dallo scorso anno, la cessione di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati ai fini del superbonus genera una plusvalenza tassabile. Vediamo a quali condizioni.

1. Le norme di base.

In base all’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, in linea di principio la cessione di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni dà luogo ad una plusvalenza tassabile, fatta eccezione per i casi in cui l’immobile sia stato acquisito per successione o sia stato adibito per la maggior parte del periodo di possesso ad abitazione principale.

La plusvalenza deve essere determinata sulla base della differenza fra corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene.

Ai fini del calcolo di questa differenza, fra i costi che possono aumentare il costo di acquisto sono inclusi anche quelli sostenuti per interventi di recupero edilizio o di risparmio energetico.

Tali principi subiscono notevoli eccezioni nel caso di cessione di immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati ai fini superbonus.

In base all’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, infatti, a decorrere dal 1° gennaio 2024 costituiscono plusvalenze imponibili quelle realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di immobili sui cui siano stati eseguiti interventi agevolati ai fini superbonus conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni anteriori alla cessione.

2. Quando è necessario tassare la plusvalenza.

Ecco allora che nel caso di immobili su cui sono stati eseguiti interventi agevolati ai fini superbonus, occorre comprendere quali sono i casi in cui occorre assoggettare a tassazione la plusvalenza.

Fatta eccezione per gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla cessione, per le cessioni di tutti gli immobili che abbiano subito un intervento agevolato ai fini superbonus l’eventuale plusvalenza è da assoggettare a tassazione.

Infatti, come chiarito dalla circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, la plusvalenza sorge:

- indipendentemente dalla percentuale di detrazione spettante ai fini superbonus (110, 90 o 70%);

- senza effettuare distinzioni fra le diverse modalità di utilizzo dell’agevolazione (detrazione, cessione del credito o sconto in fattura);

- indipendentemente dal tipo di intervento eseguito (trainante o trainato) e anche in caso di interventi agevolati ai fini superbonus su parti comuni condominiali.

Anche nel caso di cessione di immobili che hanno subito interventi agevolati ai fini superbonus, la plusvalenza deve essere determinata come differenza fra corrispettivo di vendita e prezzo di acquisto dell’immobile, aumentato di ogni costo inerente il bene.

Tuttavia, ove:

- l’immobile abbia ottenuto l’agevolazione con la percentuale del 110%,

- siano state esercitate le opzioni per la cessione del credito o lo sconto in fattura,

- ed i lavori si siano conclusi da non più di cinque anni

non è possibile maggiorare il costo di acquisto o di costruzione delle spese sostenute ai fini superbonus.

Nel caso in cui l’intervento si sia concluso da oltre cinque anni (ma non oltre dieci) al momento della vendita, il costo di acquisto o di costruzione può essere aumentato in misura pari al 50% delle spese sostenute.

Ove la cessione avvenga oltre cinque anni dopo l’acquisto o la costruzione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione deve essere rivalutato sulla base della variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

A disposizione per ogni ulteriore approfondimento. Con i migliori saluti.

SCALABRINI CADOPPI & ASSOCIATI