Molto spesso, i titolari di unità immobiliari su cui intendono svolgere interventi edilizi devono valutare a quali agevolazioni fiscali possono avere accesso e a quali condizioni. Varie sono le detrazioni ammesse. Di seguito un breve guida di orientamento in questo mondo molto complesso e variegato.
1. DETRAZIONI AMMESSE ATTUALMENTE
Fino al 2024, in via di principio è possibile accedere alle seguenti detrazioni:
recupero edilizio (detrazione pari al 50% nel limite di 96.000 euro);
risparmio energetico (detrazione pari al 50 o 65% con limiti di spesa specifici a seconda del tipo di intervento eseguito);
sismabonus (50, 70 o 80% nel limite di 96.000 euro) o sismabonus acquisti (75 o 85%);
superbonus (ecobonus o sismabonus - 110 o 90% con limiti diversi a seconda del tipo di intervento eseguito);
eliminazione barriere architettoniche (75% con limite di spesa diverso a seconda del numero di unità immobiliari coinvolte);
bonus mobili (50% su un limite di spesa massimo pari a 8.000 euro nel 2023);
bonus giardini (36% su un limite di spesa massimo di 5.000 euro);
acquisto di unità abitative in fabbricati interamente ristrutturati (detrazione del 50% sul 25% del prezzo di vendita con il limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro),
2. POSSESSO O DETENZIONE
Per avere accesso alle agevolazioni fiscali su immobili occorre in primo luogo possederli o detenerli, quindi, in generale, rivestire la qualifica di proprietari, nudi proprietari, usufruttuari oppure anche locatari e comodatari. Nel caso di superbonus su singole abitazioni, quest’anno, in presenza di tutte le altre condizioni previste, possono accedervi soltanto i possessori, quindi essenzialmente proprietari, nudi proprietari o usufruttuari.
3. DETRAIBILITÀ DELLE SPESE
Detrarre una spesa significa portarla in diminuzione dell’imposta lorda calcolata in dichiarazione dei redditi. Allo scopo di valutare se sostenere una spesa o meno, occorre quindi valutare se l’agevolazione fiscale può essere fruita o meno in dichiarazione dei redditi e in quale misura. In linea generale, per i lavori edili iniziati a partire dal 17 febbraio 2023, non è più possibile accedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura.
4. L’IMMOBILE DEVE ESSERE ESISTENTE
In linea generale, gli immobili in corso di costruzione non possono accedere alle agevolazioni, e gli interventi non devono consistere in una nuova costruzione. L’unica eccezione, ai fini della detrazione per recupero edilizio, è la realizzazione o l’acquisto di un’autorimessa o di un posto auto pertinenziale.
Nel caso di interventi di risparmio energetico, è anche necessario che l’immobile sia dotato di un impianto di riscaldamento, funzionante o riattivabile. Nel caso di lavori di carattere antisismico, è necessario che gli interventi riguardino edifici ubicati in zona sismica 1, 2 o 3.
5. IMMOBILI AGEVOLATI
L’agevolazione per recupero edilizio spetta alle abitazioni, di qualsiasi categoria catastale, quindi anche rurali, e sulle loro pertinenze (garages, posti auto, ecc.). Può trattarsi di abitazioni accatastate o in via di accatastamento. Dal superbonus, che in generale è riservato solo alle abitazioni, sono invece esclusi gli immobili di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
In caso di interventi di risparmio energetico, sismabonus, o bonus barriere rchitettoniche, sono agevolabili gli immobili di qualunque categoria catastale.
6. TIPI DI INTERVENTO AGEVOLABILI
Nel caso di interventi di recupero edilizio, deve trattarsi di interventi di:
manutenzione ordinaria;
manutenzione straordinaria;
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono agevolati solo se eseguiti su parti comuni condominiali. In linea di principio, per la realizzazione di questi lavori è richiesto un titolo abilitativo (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori), che deve essere conservato ai fini della detrazione. Nel caso in cui la normativa edilizia non preveda alcun titolo abilitativo, occorre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante la data di inizio lavori ed il fatto che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili. Ove si tratti di interventi con detrazione superbonus, il titolo abilitativo è rappresentato dalla CILA asseverata. Se si intende accedere al bonus barriere architettoniche, è necessario che si tratti di interventi che rispettino i requisiti di cui al DM 14 giugno 1989 n. 236.
Il bonus mobili spetta solo nel caso siano eseguiti interventi su abitazioni qualificabili almeno come manutenzioni straordinarie.
7. ADEMPIMENTI
Tutti gli interventi agevolati richiedono, oltre all’emissione di regolare fattura, anche il pagamento con bonifico “parlante”.
Tutti i pagamenti devono cioè essere effettuati con bonifici da cui risultino:
la causale del pagamento (ad esempio: “detrazione 50% per recupero edilizio – art. 16-bis DPR. n. 917/86”);
il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
il codice fiscale o la partita IVA del fornitore che ha eseguito i lavori.
Le spese che non possono essere pagate con bonifico (per esempio, oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, imposte di bollo) sono detraibili anche se pagate con modalità diverse da questa.
Ai fini del bonus mobili, il pagamento può essere effettuato con bonifici bancari o postali (senza le indicazioni previste per il caso di bonifici parlanti) o con carte di credito o di debito. Non è ammesso il pagamento con assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento.
Nel caso del bonus giardini, è sufficiente che il pagamento avvenga con strumenti di pagamento tracciabili (assegni bancari, postali o circolari non trasferibili, bonifici bancari o postali, carte di credito o debito.